Donnerstag, 3. Dezember 2015

Immobilienbesitzer als Verlierer der Steuerreform


Wenn der Fiskus  zweimal schröpft

Autorin: Mag. Katharina Koller, CONSULTATIO-Mitarbeiterin 

Die Immobilienertragsteuer und in vielen Fällen auch die Grunderwerbsteuer steigen nächstes Jahr massiv an. Vermieter dürfen ab 2016 zudem weniger abschreiben und müssen den Instandsetzungsaufwand auf längere Zeiträume verteilen. Wer Immobilien hat, zahlt durchs Reformpaket also doppelt drauf.

Mag. Katharina Koller, CONSULTATIO
Sie besitzen Liegenschaften und wollen auch in den kommenden Jahren vermieten oder verpachten? Dann treffen Sie die Auswirkungen der Steuerreform besonders hart. Denn ab 2016 ist die Grundlage für die Gebäudeabschreibung deutlich geschmälert und die Abschreibungsdauer für Instandsetzungsaufwendungen verlängert.

Mehr Grund, weniger Gebäude: Die neue 60:40-Regel

Kosten für Gebäude sind abschreibbar, jene für Grund und Boden nicht. Ging es um die Verteilung dieser beiden Anteile, akzeptierte der Fiskus bisher das Verhältnis von 80 (Gebäude) zu 20 (Grund). Angeblich sind jedoch die Preise für Grund und Boden zuletzt überproportional gestiegen. Daher schreibt der Gesetzgeber ab 2016 ein neues Aufteilungsverhältnis fest: nämlich 60 (Gebäude) zu 40 (Grund)!

Beachten Sie: Betroffen sind nicht nur Neuanschaffungen! Das neue Aufteilungsverhältnis ist ab 2016 für alle Vermietungen im Privatvermögen heranzuziehen, wenn die Absetzung für Abnutzung (AfA) berechnet wird!

Esther Stosch  / pixelio.de
Beispiel: Herr A. schafft 2006 ein bebautes Grundstück um EUR 1.000.000,– an. EUR 800.000,– werden dem Gebäude und EUR 200.000,– dem Grund und Boden zugeordnet. Von 2006 bis Ende 2015 macht Herr A. eine AfA von insgesamt EUR 120.000,– geltend (1,5 % von EUR 800.000,– = EUR 12.000,–; diese Summe mal zehn Jahre). Ende 2015 beträgt der Buchwert des Gebäudes somit EUR  80.000,–. Ab 2016 gilt jedoch die 60:40-Regel. Herr A. darf nur noch 1,5 % von EUR 600.000,– (= 60 % von EUR 1.000.000,–), somit jährlich EUR 9.000,– abschreiben. Die Buchwerte von Gebäude sowie Grund und Boden gilt es wie folgt zu ändern: Den Buchwert des Gebäudes von EUR 680.000,– muss Herr A. per 1. Jänner 2016 zu einem Viertel (also EUR 170.000,–) den Anschaffungskosten (AK) von Grund und Boden zuschlagen. Diese betragen daher EUR 370.000,– (EUR 200.000,– plus EUR 170.000,–). Die neuen fortgeschriebenen AK des Gebäudes liegen bei EUR 510.000,– (EUR 680.000,– minus EUR 170.000,–). Davon ist schließlich die AfA in Höhe von EUR 9.000,– abzuziehen.

Tipp: Sie können die vom Gesetzgeber angenommene 60:40-Regel selbstverständlich widerlegen, indem Sie andere Verhältnisse nachweisen. Außerdem soll bald eine Verordnung des Finanzministers kommen, die regionale Unterschiede zu berücksichtigen verspricht.

Instandsetzung: AfA-Dauer von 15 Jahren!

Lassen Sie ein vermietetes Gebäude des Privatvermögens komplett sanieren, gelten die Kosten als Instandsetzungsaufwand. Dieser ließ sich bislang auf zehn Jahre verteilt abschreiben. Ab 2016 gilt hingegen zwingend eine verlängerte AfA-Dauer von 15 Jahren. Das betrifft auch alle Instandsetzungsbeträge, die Sie bis 2016 noch nicht geltend gemacht haben.

Beispiel: Frau B. gibt 2011 EUR 20.000,– für Instandsetzungsaufwendungen aus. Bis 2015 (somit für fünf Jahre) setzt sie insgesamt Aufwendungen von EUR 10.000,– ab (EUR 20.000,– dividiert durch 10 mal 5). Ab 2016 muss Frau B. die restlichen Aufwendungen (EUR 10.000,–) auf zehn statt auf fünf Jahre verteilen. Die noch offenen Aufwendungen von EUR 10.000,– sind daher jährlich nur mehr mit EUR 1.000,– abzusetzen.

Alles sehr kompliziert? Ihre CONSULTATIO-BetreuerInnen kennen sich aus und zeigen Ihnen gerne den richtigen Weg aus dem Abschreibungsdschungel!

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